各位税友大家好，欢迎来到老戴讲税的时间！

这个问题其实是一个老生常谈的问题，老戴再次在官网的留言咨询看到，这次是税友向广东铁军咨询的，咨询的问题如下：

我司是在中国澳门注册成立的境外非居民企业，现转让2011年9月取得的位于广东珠海的办公用房，请问增值税如何缴纳？是按一般计税方法9%税率缴纳，还是可以选择适用简易计税方法5%的税率缴纳呢？

广东铁军的回复如下：

您好。您所提交的纳税（费）咨询问题已收悉，我局已通过短信回复您，若仍有疑问，请进入广东省电子税务局（网页版）右边浮窗“征纳互动”或电子税务局APP首页中下处的税务图标“征纳互动”咨询（有人工服务），或拨打12366纳税缴费服务热线咨询，感谢您对本网站的支持！

老戴也不清楚为啥广东铁军不在网上直接回复，而要通过短信回复，难道认为这个口径不存在普适性吗？老戴认为这个问题其实增值税法已经规定的很明确的。

我们看看规定。

第十四条　按照一般计税方法计算缴纳增值税的，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

按照简易计税方法计算缴纳增值税的，应纳税额为当期销售额乘以征收率。

进口货物，按照本法规定的组成计税价格乘以适用税率计算缴纳增值税。组成计税价格，为关税计税价格加上关税和消费税；国务院另有规定的，从其规定。

第十五条　境外单位和个人在境内发生应税交易，以购买方为扣缴义务人；按照国务院的规定委托境内代理人申报缴纳税款的除外。

扣缴义务人依照本法规定代扣代缴税款的，按照销售额乘以税率计算应扣缴税额。

——《中华人民共和国增值税法》

从上述规定我们看到，境外单位和个人在境内发生应税交易的应纳税额计算方式，是与一般计税方法和简易计税方法并列的，即该计算方式既不属于一般计税方法，也不是简易计税方法。我们也可以这样理解，即境外单位和个人在境内发生应税交易时，其既不是一般纳税人，也不是小规模纳税人。因此，《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）中规定的，一般纳税人转让营改增前取得的不动产可以选择适用简易计税方法按照5%的规定征收率计算缴纳增值税的优惠，并不适用于在境内发生应税交易的境外单位和个人。

而从该单独规定我们看到，应纳税额是按照销售额乘以税率计算，是税率，不是征收率。因此，上述问题中所述的中国澳门注册成立的境外非居民企业，转让位于境内的办公用房（不动产），无论是否在营改增前取得，其应纳增值税均按照销售额乘以税率（即9%）计算，并应由购买方作为扣缴义务人，代扣代缴增值税。

好了，本期的分享就到这里，老戴讲税，不是靠吹，拜拜！